بهترین زمان برای فروش ملک در تهران

بازار مسکن تهران بسیار پیچیده است و موفقیت در آن، نیازمند تحلیل دقیق انواع فاکتورها است و نوسانات اقتصادی و حتی رخدادهای سیاسی از جمله‌ی این تحلیل‌ها هستند. لذا وقتی تصمیم به فروش ملک میگیرید باید بدانید چه زمانی ملک خود را برای فروش عرضه کنید تا بتواند سود مناسبی بدست آورید.

بهترین فصل فروش ملک

به‌طور سنتی، بهار به‌ویژه ماه‌های اردیبهشت و خرداد به دلیل پایان تعطیلات نوروز، بهبود نسبی هوا و تصمیم خانواده‌ها برای جابه‌جایی قبل از شروع مدارس، شاهد بیشترین حجم معاملات است. در این فصل، تعداد خریداران فعال در بازار افزایش پیدا می‌کند و این می‌تواند سرعت فروش ملک شما را بالا ببرد. اگر سرعت فروش برای شما اهمیت دارد، بهار زمان بسیار مناسبی است. 
فصل پاییز هم نیز به دلایلی خاص، زمان بسیار خوبی برای فروش ملک است، اگرچه حجم معاملات کمتری نسبت به بهار دارد اما خریداران جدی و با انگیزه وارد بازار می‌شوند که امید بیشتری برای فروش ملک خواهید داشت. چون در این فصل رقابت میان فروشندگان کمتر است و عموماً خریدارانی که در بهار و تابستان موفق به خرید و فروش آپارتمان در قیطریه نشده‌اند، با جدیت بیشتری اقدام به خرید می‌کنند. پس اگر ملک شما ویژگی‌های خاصی مثل نور عالی، طبقه بالا یا دید باز دارد، فروش در پاییز می‌تواند قیمت بهتری را برای شما به ارمغان بیاورد. چراکه عرضه کمتری در بازار وجود دارد و ملک شما بیشتر دیده می‌شود.

چه زمانی قیمت مسکن در تهران اوج می‌گیرد؟

اوج های قیمتی در بازار مسکن تهران معمولاً متأثر از دو عامل اصلی هستند: تورم انتظاری و تغییرات فصلی.
در مورد تورم انتظاری و نقدینگی، بیشترین جهش‌های قیمتی معمولاً در دوره‌هایی رخ می‌دهد که نقدینگی در جامعه افزایش پیدا کرده و خریداران سرمایه‌ای، مسکن را به‌عنوان پناهگاه امن در برابر کاهش ارزش پول ملی می‌بینند. این جهش‌ها اغلب با انتشار اخبار اقتصادی یا نوسانات نرخ ارز هماهنگ است و معمولاً بدون توجه به فصل، اتفاق می‌افتد. اثر فصلی هم گاهی اوقات، در ماه‌های پایانی نیمه اول سال و ابتدای نیمه دوم شهریور تا آبان، به دلیل ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار و همچنین انتظار تورمی برای سال بعد، قیمت‌ها کمی افزایش پیدا می‌کنند. به همین خاطر املاک نگین توصیه می‌کند که در این دوره‌ها، ملک خود را با قیمتی رقابتی عرضه کنید تا از این موج قیمتی استفاده کنید و بهترین فروش را تجربه کنید.

فروش قبل از افزایش نرخ سود بانکی

وقتی نرخ سود سپرده بانکی بالا می‌رود، انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مثل مسکن کاهش می‌یابد و نقدینگی به سمت بانک‌ها سرازیر می‌شود. این امر، تقاضای سرمایه‌ای برای ملک را کم می‌کند و می‌تواند منجر به رکود معاملاتی شود. پس زمان مناسب برای فروش، اندکی قبل از اعلام رسمی افزایش نرخ سود است. در این دوره، هنوز نقدینگی در بازار وجود دارد و خریداران سرمایه‌ای، در تلاش هستند تا قبل از جذاب شدن بانک‌ها، سرمایه خود را به دارایی‌های فیزیکی تبدیل کنند. این یک پنجرهٔ زمانی محدود است و نیاز به رصد دقیق سیاست‌های پولی بانک مرکزی دارد. کارشناسان ما نیز به‌صورت پیوسته، شاخص‌های اقتصادی را پایش می‌کنند تا بهترین توصیه‌های زمان‌بندی را برای فروش ملک شما ارائه دهند.

زمان طلایی فروش خانه در محله‌های شمال تهران

محله‌های شمال تهران مانند دروس، قیطریه و نیاوران دارای الگوهای معاملاتی کمی متفاوت با سایر نقاط شهر هستند، که بیشتر متأثر از سطح سرمایه‌گذاری و نوع ملک است. پس تقاضا برای فروش آپارتمان در دروس یا خرید و فروش آپارتمان در قیطریه معمولاً پایدارتر است. زیرا این مناطق، هم از نظر کیفیت زندگی و هم از نظر سرمایه‌گذاری مورد توجه هستند. اما باید توجه کنید که دورهٔ جابه‌جایی خانوادگی بهترین زمان فروش است و از اواسط فروردین تا پایان تیر ادامه دارد. چون خانواده‌ها به دنبال تغییر محل سکونت برای سال تحصیلی جدید هستند و میتواند شرایط ایده‌آلی را ایجاد کند.
در دوره‌هایی که احتمال بازگشت سرمایه‌های ایرانیان خارج از کشور افزایش می‌یابد هم مناطق شمال تهران شاهد افزایش تقاضا و رشد قیمتی هستند. پس باید بررسی کنید که خریداران این مناطق چه ویژگی‌هایی دارند و متناسب با نیاز آنها ملک را در بهترین زمان و به بهترین خریدار بفروشید.

بهترین زمان فروش با کمک شاخص‌های بازار

شاخص سرعت فروش نشان می‌دهد که به‌طور میانگین، یک ملک چه مدت در بازار می‌ماند تا به فروش برسد. اگر DOM در منطقه شما مثلاً منطقه دروس یا قیطریه در حال کاهش باشد، نشان‌دهندهٔ گرم شدن بازار و زمان مناسب برای فروش است. شاخصLP/SP نیز در مورد قیمت‌های معامله شده نسبت به قیمت‌های پیشنهادی است که باید نزدیک باشند، یعنی بازار در دست فروشندگان است و شما قدرت بیشتری در مذاکره دارید. شاخص موجودی ملک هم کاهش تعداد فایل‌های فعال در بازار را نشان میدهد. یعنی رقابت شما با سایر فروشندگان کمتر است و زمان مناسب‌تری برای عرضه ملک شما فرا رسیده است. پس هر تصمیم به فروش آپارتمان در دروس یا سایر محله‌های تهران باید با تحلیل این شاخص‌ها همراه باشد تا سود مناسبی بدست آورید.

صبر کنیم یا فوری بفروشیم؟

بازار مسکن تهران در چرخه‌هایی بین رکود، رونق، جهش و ثبات حرکت می‌کند. لذا در دورهٔ رونق بهترین زمان برای فروش است. در این زمان، تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد و سرعت معاملات بالا میرود. همچنین قیمت‌ها به آرامی رو به افزایش هستند و اگر احساس می‌کنید که در فاز اولیهٔ رونق قرار دارید، بهتر است صبر کنید تا اوج قیمتی فرا برسد.
در دورهٔ رکود نیز تعداد معاملات پایین است و قیمت‌ها ثابت یا با کاهش جزئی همراه هستند. اگر چاره‌ای جز فروش فوری ندارید، باید با یک کارشناس خبره در املاک نگین مشورت کنید تا ملک شما با قیمت‌گذاری دقیق، زودتر از سایر رقبا به فروش برسد. دورهٔ جهش هم کوتاه و هیجانی است و معمولاً با ریسک و عدم اطمینان همراه است که اگر ملک خود را در این دوره عرضه کنید، می‌توانید در مدت زمان کوتاهی با قیمت بالا بفروشید، اما باید مراقب باشید که این افزایش قیمت‌ها پایدار نیستند.

بهترین زمان برای فروش واحدهای کوچک

تقاضا برای واحدهای کوچک اغلب با نرخ اجاره ارتباط مستقیم دارد و زمانی که نرخ اجاره در حال افزایش است، سرمایه‌گذاران بیشتری به دنبال خرید و فروش آپارتمان در قیطریه برای اجاره دادن هستند. این امر، زمان مناسبی برای فروش این نوع واحدهاست. در اواسط تابستان نیز معمولاً به دلیل اوج‌گیری زمان جابه‌جایی مستأجران، خریداران بیشتری به دنبال واحدهای استودیویی و کوچک هستند. فروش ملک در این دوره، شانس فروش سریع و با قیمت بهتر را بالا می‌برد.

آیا تابستان زمان مناسب فروش واحدهای اجاره‌ای است؟

بله، تابستان به‌طور سنتی، اوج زمان جابه‌جایی مستأجران است و بهترین زمان برای فروش ملک‌هایی است که در حال حاضر مستأجر دارند. پس خریدارانی که قصد سکونت در ملک را دارند، در این فصل می‌توانند قرارداد اجاره را تمدید نکرده و با پایان آن، خودشان در ملک مستقر شوند. این امر، دغدغهٔ تخلیهٔ ملک را از دوش خریدار برمی‌دارد و ملک شما را جذاب‌تر می‌کند. اگر ملک شما دارای مستأجر است و قصد فروش آپارتمان در دروس را دارید، بهتر است حدود ۲ تا ۳ ماه قبل از تاریخ اتمام قرارداد اجاره، ملک را در بازار عرضه کنید تا زمان کافی برای هماهنگی بین مستأجر، فروشنده و خریدار جدید وجود داشته باشد و از اختلافات در حین قرارداد جلوگیری شود.

تأثیر رخدادهای سیاسی و انتخاباتی بر زمان‌بندی فروش

رخدادهای سیاسی و به‌ویژه انتخابات ریاست جمهوری یا مجلس، همیشه بر بازار مسکن تأثیرگذار بوده‌اند. به همین خاطر قبل از انتخابات و معمولاً در ماه‌های منتهی به انتخابات، بازار دچار انتظار و عدم قطعیت می‌شود. برخی از خریداران، منتظر نتیجهٔ انتخابات و سیاست‌های اقتصادی دولت جدید می‌مانند که این امر می‌تواند حجم معاملات را کاهش دهد. لذا توصیه میشود در این زمان، از فروش خودداری کنید.
پس از انتخابات هم تا مشخص شدن نتایج و سیاست‌های جدید، نقدینگی حبس شده به بازار باز می‌گردد. اگر دولت جدید وعده‌های ثبات اقتصادی بدهد، بازار می‌تواند با رونق مقطعی همراه شود. در این دوره، با در نظر گرفتن نوع سیاست‌های دولت جدید، می‌توان ملک را با اطمینان بیشتری به فروش رساند. برای این موضوع اگر برای فروش عجله دارید، نباید منتظر رسیدن دوره انتخابات شوید حتما با رصد دقیق بازار و قبل از ورود به دورهٔ رکود ناشی از انتظار، خرید و فروش آپارتمان در قیطریه را به سرانجام برسانید.

پس از بازسازی ملک را بفروشم یا قبل از آن؟

در مورد فروش قبل از بازسازی که ملک به‌صورت کلنگی یا نیاز به تعمیر دارد است و در چنین شرایطی سرعت فروش بالاست چون خریداری که به دنبال بازسازی با سلیقهٔ شخصی است این ملک‌ها را ترجیح می‌دهند. چون میخواهند به سلیقه‌ی خودشان ملک را بسازند. در مورد فروش پس از بازسازی هم قیمت نهایی ملک شما به مراتب بالاتر خواهد رفت. پس اگر بازسازی شامل تغییرات اساسی در آشپزخانه، سرویس‌ها و مشاعات باشد، ارزش افزودهٔ زیادی ایجاد می‌شود و البته سود بیشتی بدست می‌آورید. بهترین زمان فروش هم اگر فروش آپارتمان در دروس یا قیطریه پس از بازسازی انجام شود، بهترین زمان برای عرضه، فصول پرتقاضا بهار و تابستان است تا خریداران بیشتری ملک بازسازی شدهٔ شما را ببینند. البته باید تحلیل دقیقی از شاخص‌های بازار داشته باشید تا زمان مناسب فروش آپارتمان در قیطریه را مشخص کنید. اگر هم تخصص کافی در این زمینه ندارید میتوانید با مشاوران ما در املاک نگین تماس بگیرید و ملک را در زمان مناسب و البته با قیمت عالی به فروش برسانید.