نشانه های ملک با ساخت و ساز بی کیفیت

ملک، فراتر از یک سرپناه است و میتواند نوعی سرمایه‌گذاری بلندمدت نیز محسوب شود. به همین خاطر کیفیت ساخت‌وساز آن، مستقیماً بر ارزش آینده و هزینه‌های نگهداری و آرامش روزمره شما تأثیر می‌گذارد. متأسفانه، در بازار پرشتاب امروز، به‌ویژه در مناطق پرتقاضا مانند تهران، از جمله خرید ملک در نارمک، گاهی شاهد کوتاهی در اجرای پروژه‌های ساختمانی هستیم که با چشم غیرمسلح قابل تشخیص نیستند.
هدف این مقاله، افزایش دانش تخصصی شما است که در بازدیدهای میدانی، باید به این دانش توجه کنید.

ترک‌خوردگی‌های گسترده در دیوارها و سقف‌ها

ترک‌ها، رایج‌ترین نقص ظاهری هستند، اما اهمیت آن‌ها بر اساس نوع و محل ظهورشان متفاوت است. ما ترک‌ها را به دو دسته اصلی تقسیم می‌کنیم: ترک‌های غیرسازه‌ای و ترک‌های سازه‌ای

ترک‌های سازه‌ای

اگر عرض یک ترک از ۲ تا ۳ میلی‌متر فراتر رود و بتوان عمق آن را به وضوح حس کرد، این ترک به احتمال زیاد به عناصر اصلی دیوار حائل یا بلوک‌های سازه‌ای رسیده است. ترک‌هایی که به‌صورت عمودی از سقف آغاز شده و به سمت کف پیش می‌روند، یا ترک‌هایی که از ستون‌ها عبور می‌کنند، مستقیماً به مشکلات باربری و استحکام اسکلت ساختمان اشاره دارند. برای تعیین فعال بودن ترک نیز می‌توان یک قطعه شیشه کوچک یا گچ را روی ترک نصب کرد و پس از چند هفته وضعیت آن را بررسی نمود. اگر قطعه شکسته شود، ترک در حال پیشروی و فعال است که نشان‌دهنده نشست مداوم یا نقص سازه‌ای است. در این صورت باید مشاور املاک نگین با دقت بیشتری ان سازه را بررسی کند.

ترک‌های غیرسازه‌ای و نازک‌کاری

حتی ترک‌های غیرسازه‌ای نیز نشانه کیفیت پایین هستند. این ترک‌ها معمولاً در اثر خشک شدن سریع گچ، استفاده از ملات نامناسب یا عدم اجرای شبکه الیاف در محل اتصال مصالح متفاوت مثل اتصال ستون بتنی به دیوار آجری ایجاد می‌شوند که می‌توانند هزینه‌های تعمیر و زیباسازی را افزایش می‌دهند.

نم و رطوبت مداوم با لکه‌ها و کپک در گوشه‌ها

رطوبت دشمن اصلی ساختمان است. چون هم زیبایی ظاهری را از بین می‌برد و هم به مرور زمان باعث پوسیدگی تأسیسات و کاهش عمر مفید مصالح می‌شود.

نشانه‌های رطوبت فعال

اگر لکه‌های زرد، قهوه‌ای یا حتی سفید را مشاهده کردید یعنی خروج املاح بتن هستند که روی سقف یا دیوارها دیده میشوند. لکه‌هایی که پس از بارندگی یا استفاده مداوم از حمام ظاهر می‌شوند، گویای این است که عایق رطوبتی نقص زیادی دارد. رطوبت محبوس در دیوار، باعث جدا شدن و پوسته شدن لایه‌های رنگ و گچ می‌شود. به این حالت اصطلاحاً طبله کردن می‌گویند. همچنین این نوع رطوبت باعث رشد قارچ، کپک‌های سیاه و سبز در نقاط مرطوب و فاقد نور میشود. پس علاوه بر اینکه ظاهر نامناسبی ایجاد می‌کنند، سلامت تنفسی ساکنان را تهدید می‌کنند. این وضعیت نشانگر عدم کارایی سیستم تهویه یا وجود یک منبع رطوبت دائمی در پشت دیوار است. پس هنگام خرید ملک در نارمک که معمولاً آپارتمان‌ها در ارتفاع ساخته می‌شوند، توجه به لکه‌های سقف ناشی از پشت‌بام بسیار مهم است.

کف‌های شیب‌دار و تراز نامناسب

تراز بودن کف‌ها و عملکرد روان بازشوها، معیار ساده‌ای برای ارزیابی دقت در اجرای ساختمان است. پس اگر توپ یا یک جسم گرد روی کف به‌راحتی و بدون دلیل واضح حرکت کند، این نشان‌دهنده شیب‌بندی نادرست کف‌سازی یا مهم‌تر از آن، نشست غیریکنواخت پی است. این ناهمگونی می‌تواند در طول زمان، باعث ایجاد ترک‌های جدید در دیوارها شود. درها و پنجره‌هایی که برای باز و بسته شدن نیاز به فشار زیاد دارند، یا در وضعیت بسته شدن، فاصله‌ای غیریکنواخت با چارچوب خود دارند به اصطلاح "گیرپاژ" کرده‌اند، نشان‌دهنده این است که چارچوب‌ها در اثر تنش‌های سازه‌ای یا تغییر شکل ساختمان دچار پیچش شده‌اند. این مورد، هشداری جدی برای ارزیابی سازه‌ای است.

صدای توخالی یا ترک هنگام ضربه‌زدن به دیوارها و ستون‌ها

وقتی به کاشی‌ها یا سرامیک‌های کف یا دیوار ضربه زده می‌شود و صدای پوک یا توخالی شنیده می‌شود، یعنی ملات یا چسب زیرین به طور کامل با سطح پشتی کاشی پیوند برقرار نکرده است. این وضعیت، احتمال شکستن یا جدا شدن کاشی را به‌شدت افزایش می‌دهد. همچنین صدای توخالی در دیوارهای داخلی می‌تواند ناشی از پر نشدن کامل بندهای افقی و عمودی بلوک‌های سفالی یا سیمانی با ملات باشد که مقاومت دیوار در برابر ضربه را کاهش می‌دهد و عایق صوتی بودن آن را زیر سؤال می‌برد.
عدم پیوند مناسب: اگر سطح زیرین به‌خوبی تمیز و آماده نشده باشد یا اگر دمای محیط در زمان اجرا نامناسب بوده باشد، پیوند شیمیایی ملات یا چسب به‌خوبی شکل نمی‌گیرد.
انبساط و انقباض: در ملک‌هایی که در معرض تغییرات دمایی شدید هستند (مانند بالکن‌ها یا پشت‌بام‌ها)، اگر درز انبساط مناسب در نصب کاشی‌ها رعایت نشود، تنش‌های ناشی از گرما و سرما باعث برآمدگی و جدا شدن کاشی‌ها می‌شوند.

پوسته‌شدن نما و ملات‌های بی‌کیفیت روی بدنه ساختمان

نمای ساختمان، علاوه بر زیبایی، وظیفه محافظت از سازه در برابر باد، باران و دما را بر عهده دارد. پس اگر ملات‌های مورد استفاده در نما مانند سیمان‌کاری یا سنگ‌کاری دارای سیمان کم یا شن و ماسه نامرغوب باشند، در برابر یخ‌بندان و رطوبت مقاوم نیستند و به مرور پوسته می‌شوند و فرو می‌ریزند. این وضعیت به نفوذ آب به داخل دیوار و آسیب به عایق حرارتی ساختمان منجر می‌شود. نفوذ آب نیز از طریق ملات‌های ترک‌خورده نما، میلگردهای داخل بتن را مستعد زنگ‌زدگی می‌کند و عمر ملک را کاهش می‌دهد. این مورد از اهمیت ویژه‌ای برای ملک‌هایی که قصد خرید ملک در نارمک را دارید و در معرض شرایط جوی شهری هستند، برخوردار است.

آشکار شدن میلگردهای خورده‌شده یا زنگ‌زده

زنگ‌زدگی میلگردها یکی از خطرناک‌ترین نشانه‌های ضعف ساختاری است. میلگرد زنگ‌زده، حجیم‌تر می‌شود و به بتن اطراف خود فشار می‌آورد که باعث ترک خوردن و ریختن بتن می‌شود. مهم‌ترین دلیل زنگ‌زدگی، کاور بتن ناکافی است. یعنی فاصله میلگرد تا سطح بیرونی بتن کم است. این امر باعث می‌شود رطوبت و اکسیژن به‌راحتی به میلگرد برسند و فرایند اکسیداسیون را آغاز کنند. استفاده از بتن با عیار سیمان پایین یا نسبت آب به سیمان بالا هم بتنی متخلخل ایجاد می‌کند که نفوذپذیری زیادی دارد. این مشکل باید بلافاصله توسط مهندس سازه مورد بررسی قرار گیرد در غیر این صورت در دراز مدت میتواند اتفاقات ناگواری را رقم بزند.

نقص عایق‌بندی پشت‌بام و سرویس‌ها با نشتی‌های مکرر

عیوب عایق‌بندی رطوبتی، منبع دائمی تنش و هزینه‌های تعمیر برای مالکان هستند. مثلا اگر لایه ایزوگام یا قیرگونی پشت‌بام به‌درستی اجرا نشده باشد، یا در طول زمان در اثر تابش خورشید و عوامل مکانیکی آسیب دیده باشد، آب باران به داخل سقف نفوذ می‌کند و باعث تخریب گچ‌کاری و تأسیسات برقی می‌شود. همینطور عدم آب‌بندی صحیح در کف و دیوارهای حمام و توالت، به خصوص در زیر کاسه توالت یا درزهای لوله‌ها، باعث نشت مداوم آب به طبقه پایین می‌شود که خود، منشأ درگیری‌های همسایگی و فرسایش ساختمان است. پس مشاور املاک نگین توصیه می‌کند که حتماً وضعیت ایزولاسیون سرویس‌ها را با دقت بررسی کنید.

ترک‌های مورب در اطراف بازشوها که نشان‌دهنده نشست

گوشه‌های بازشوها، نقاط تمرکز تنش در دیوار هستند. اگر در اجرای این بخش‌ها، از نعل درگاه مناسب استفاده نشود یا اگر نشست‌های کوچک در ساختمان رخ دهد، تمام فشار در این گوشه‌ها متمرکز شده و باعث ایجاد ترک‌های مورب می‌شود. این وضعیت، نشانه عدم توانایی دیوار در توزیع تنش‌ها به‌صورت یکنواخت است. 
تأسیسات ساختمان، اغلب پنهان هستند، اما کیفیت آن‌ها مستقیماً بر ایمنی و راحتی زندگی تأثیر می‌گذارد. لذا باید مراقب این ریسک‌های تأسیسات برقی باشیم. پس باید سیستم کابل کشی را به دقت بررسی کنیم. چون استفاده از سیم‌ها و کابل‌هایی با مقطع کمتر از استاندارد، یا نصب کلیدها و پریزهای نامرغوب و غیراستاندارد، می‌تواند منجر به گرم شدن بیش از حد مدارها و خطر آتش‌سوزی شود. همینطور نقص در اجرای سیستم ارتینگ یا اتصال به زمین، ایمنی ساکنان را در برابر خطرات برقی به‌شدت کاهش می‌دهد و میتواند حوادث ناگوار را ایجاد کند.

ریسک‌های لوله‌کشی

استفاده از لوله‌های پلیمری مانند ۵ لایه یا پلی‌پروپیلن یا فلزی با کیفیت پایین، باعث خرابی زودرس و نشتی‌های مکرر می‌شود. شیب‌بندی نادرست در لوله‌کشی فاضلاب نیز میتواند منجر به تجمع رسوبات و گرفتگی‌های مکرر شود که رفع آن‌ها نیازمند تخریب و بازسازی است.

سخن پایانی

خرید یک ملک، عملی صرفاً مالی نیست و بیشتر تصمیمی است که بر سال‌های آتی زندگی شما اثر می‌گذارد. تشخیص نشانه‌های ملک با ساخت‌وساز بی‌کیفیت، فرآیندی تخصصی است که تجربه و دانش فنی بالایی را می‌طلبد. تیم ما در املاک نگین، با تکیه بر کارشناسان مجرب خود، فراتر از یک بنگاه معاملاتی عمل می‌کند.
ما با ارائه خدمات کارشناسی تخصصی ملک و ارزیابی عیوب احتمالی، اطمینان می‌دهیم که شما تمام جنبه‌های فنی و سازه‌ای ملک مورد نظر خود را به‌درستی درک کرده‌اید. هدف ما، محافظت از سرمایه شما و تضمین آرامش خاطر شماست، خواه قصد خرید ملک در نارمک را داشته باشید یا در هر نقطه دیگری از تهران. ما در کنار شما هستیم تا بهترین و مطمئن‌ترین انتخاب را انجام دهید.