راهنمای خرید آپارتمان نوساز

در مناطقی با ارزش اقتصادی بالا مانند نیاوران و کامرانیه، جایی که تقاضا برای واحدهای نوساز و باکیفیت بالاست، انتخاب گزینه مناسب میتواند اهمیت زیادی داشته باشد. آپارتمان نوساز، مزایای بسیاری مثل معماری مدرن و استفاده از مصالح به‌روز و عدم نیاز به تعمیرات سنگین در سال‌های اولیه دارد. با این حال، خرید این‌گونه واحدها، به ویژه در مراحل ساخت، نکات پنهان و حساس حقوقی و فنی خاص خود را دارد. پس این مقاله میتواند، راهنمای جامعی باشد تا اگر به دنبال خرید آپارتمان در نیاوران یا خرید آپارتمان در کامرانیه هستید، هیچ ابهامی در مسیرتان دیده نشود.

نکات کلیدی برای خرید آپارتمان نوساز

انتخاب یک واحد نوساز موفق، تنها به موقعیت مکانی محدود نمی‌شود و باید عوامل مختلفی را مد نظر داشته باشید تا بهترین انتخاب را انجام دهید. مثلا دسترسی به امکانات رفاهی، مراکز خرید و شبکه‌های حمل و نقل عمومی در محله‌ای که قصد خرید آپارتمان در نیاوران دارید، بسیار مهم است. نور طبیعی مناسب نیز یکی از عوامل اصلی رضایت از زندگی در آپارتمان است. تراکم واحدها در هر طبقه، نشان‌دهنده میزان شلوغی و ترافیک آسانسور و پارکینگ است و مشاعات بزرگ و خوب طراحی شده، ارزش ملک را افزایش می‌دهند. نقشه باید کاربردی باشد و فضای خصوصی و عمومی به‌درستی از هم جدا شده باشند. در این مورد باید بگویم از نقشه‌هایی با فضاهای پرت یا راهروهای طولانی دوری کنید.

بررسی وضعیت پارکینگ و انباری

مطمئن شوید پارکینگ به تعداد کافی و به‌صورت مستقل و بدون مزاحمت طراحی شده باشد. متراژ انباری نیز باید پاسخگوی نیازهای شما باشد. جنس نما و نحوه اجرای آن نیز باید در برابر عوامل جوی منطقه مقاوم باشد و دچار پوسته‌شدگی نشود. همچنین سقف‌های بلندتر، حس وسعت و روشنایی بیشتری به فضای داخلی می‌دهند و میتواند گزینه‌ای ایده‌آل باشند. آسانسور نیز باید دارای گواهی استاندارد معتبر باشد و پله اضطراری نیز باید مطابق با ضوابط آتش‌نشانی اجرا شده باشد. نوع سیستم تهویه مانند چیلر، مینی‌چیلر یا پکیج و کیفیت عایق‌بندی حرارتی ملک را کنترل کنید.

چگونه از سازنده مطمئن شویم

اعتماد به سازنده، به‌ویژه در پیش‌خرید، زیربنای یک معامله موفق است. یک راهنمای خریدار آپارتمان نوساز موفق، همیشه بر شفافیت سوابق سازنده تأکید دارد.
1.سوابق اجرایی: پروژه‌های قبلی سازنده را بازدید کنید. کیفیت اجرای ساختمان‌هایی که وی در پنج سال اخیر ساخته است، بهترین معیار ارزیابی هستند.
2.وضعیت مالی و خوشنامی: بررسی کنید آیا سازنده از نظر مالی توانایی اتمام پروژه را دارد یا خیر. سوابق چک‌های برگشتی یا اختلافات حقوقی وی با پیمانکاران پیشین، می‌تواند زنگ خطر باشد. لذا در این بررسی‌ها، حتما از تیم حقوقی املاک نگین کمک بگیرید تا با دید باز اقدام کنید.
3.مجوزها و پروانه‌ها: حتماً پروانه ساختمانی معتبر را مشاهده کنید. این سند مشخص می‌کند که آیا ساخت‌وساز مطابق با طرح تفصیلی منطقه و ضوابط شهرداری انجام شده است یا خیر.
4.مدارک مالکیت زمین: مطمئن شوید که سازنده، مالک رسمی زمین یا دارای وکالت‌نامه رسمی و معتبر از مالک باشد. این امر در معامله خرید آپارتمان نوساز از بروز مشکلات حقوقی در آینده پیشگیری می‌کند.

بررسی حقوقی پیش‌خرید

پیش‌خرید آپارتمان‌های نوساز، با وجود مزایای قیمتی، ریسک‌های حقوقی بالایی دارد. مثلا در قرارداد باید زمان دقیق تحویل واحد و همچنین زمان دقیق تنظیم سند رسمی قید شود. برای هرگونه تأخیر، باید جریمه روزانه یا ماهانه مشخصی تعیین شود. همینطور تمام جزئیات مربوط به مصالح ساختمانی از جمله برند شیرآلات، نوع لوله‌کشی، سیستم گرمایش، نوع کفپوش باید با جزئیات کامل در متن قرارداد ذکر شود. هرگونه تغییر در مشخصات باید با رضایت خریدار و لحاظ کاهش قیمت همراه باشد. نحوه پرداخت نیز باید به‌صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد. هرگز بخش عمده‌ای از مبلغ را در مراحل اولیه ساخت پرداخت نکنید.

مسئله سند و تعهدات

در معامله خرید آپارتمان نوساز، سند ملک در ابتدا تک‌برگ نیست. تعهد سازنده مبنی بر اخذ پایان کار و سند تفکیکی در کوتاه‌ترین زمان ممکن پس از تحویل، باید با قید زمان مشخص در قرارداد آورده شود. حقوق هر دو طرف و روش حل اختلاف هم  باید مشخص شود و سازنده باید متعهد شود که ملک را بدون هرگونه رهن، بدهی یا مشکل حقوقی تحویل خریدار دهد.

بودجه‌بندی و محاسبه هزینه‌های پنهان در خرید آپارتمان نوساز

خریداران اغلب تنها قیمت نهایی واحد را در نظر می‌گیرند و از هزینه‌های جانبی غافل می‌شوند. هزینه‌هایی مثل انتقال سند که مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق‌التحریر و حق‌الوکاله دفترخانه را شامل میشود و جزو هزینه‌هایی هستند که خریدار و فروشنده معمولاً به صورت مساوی یا توافقی باید پرداخت کنند.

هزینه‌های پس از تحویل

هزینه‌های تجهیز واحد مانند نصب کابینت، کمد دیواری و لوستر در اغلب پروژه‌های نوساز به‌عهده خریدار است. اما باز هم باید توافق شود. حق‌الزحمه مشاور املاک نیز بر اساس تعرفه مصوب محاسبه می‌شود. در مورد جریمه دیرکرد در پیش‌خرید نیز باید مبلغی را برای جریمه روزانه تأخیر در نظر بگیرید که اگر سازنده نتوانست در زمان مشخص ملک را تحویل دهد، این جریمه اعمال شود. این عامل، عاملی انگیزشی برای اتمام سریع‌تر پروژه است.

چک‌لیست بازدید واحد نوساز از اسکلت تا تاسیسات و لوازم

حتی اگر واحدی تکمیل شده باشد، بازرسی فنی دقیق آن اهمیت فوق‌العاده‌ای دارد. پس باید تمام قسمت‌ها به خوبی بازرسی شود و مواردی مانند وجود ترک‌های عمیق در دیوارها و سقف‌ها یا کف‌های شیب‌دار نشانه کیفیت ساخت پایین است. حتما به کاشی‌ها ضربه بزنید. صدای توخالی نشان‌دهنده نصب ضعیف و جداشدگی است. باز و بسته شدن روان در و پنجره‌ها و کیفیت درزگیری عایق‌بندی صوتی و حرارتی را هم حتما بررسی کنید.

بازرسی تأسیسات و لوازم

شیرآلات را باز کنید و فشار آب گرم و سرد را در تمام نقاط بررسی کنید. نشتی در زیر سینک‌ها و اتصالات را کنترل کنید. همینطور عملکرد کلیدها و پریزها، نورپردازی مشاعات و کیفیت فیوزهای برق را مورد سنجش قرار دهید و البته از عملکرد سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی تست بگیرید تا همه چی به خوبی و بدون نقص باشد.

مزایا و معایب پیش‌خرید در پروژه‌های نیمه‌تمام

تجهیزات و استانداردهای لازم برای یک آپارتمان نوساز باکیفیت

وجود سیستم اعلام و اطفاء حریق خودکار، پله فرار مناسب و درب‌های ضد حریق در خروجی‌های اضطراری، امری بسیار با اهمیت است. سیستم‌های خانه هوشمند BMS یا تجهیزات مدیریت انرژی، نشان‌دهنده به‌روز بودن ساختمان هستند. همچنین استفاده از پنجره‌های دوجداره یا سه‌جداره استاندارد و عایق‌بندی صوتی بین واحدها و کف‌ها، آسایش ساکنان را افزایش می‌دهد. استفاده از برندهای معتبر و شناخته‌شده در شیرآلات، کلید و پریز و سایر تجهیزات نیز نشان‌دهنده تعهد سازنده به کیفیت است.

تأمین مالی و استفاده از وام مسکن برای خرید آپارتمان نوساز

وام‌های خرید مسکن انفرادی یا زوجین و وام‌های اوراق بهادار، دو راهکار اصلی هستند. سقف این وام‌ها با توجه به منطقه مانند خرید آپارتمان در کامرانیه یا مناطق شمالی تهران معمولاً بیشتر است. برای دریافت وام، ملک باید دارای سند رسمی تک‌برگ و پایان کار باشد. این امر، استفاده از وام را برای پروژه‌های پیش‌خرید به مراحل پایانی و اخذ سند موکول می‌کند. قبل از اقدام به دریافت وام، حتماً نرخ سود، مدت بازپرداخت و مبلغ قسط ماهانه را محاسبه و با توان مالی خود مطابقت دهید تا در بازپرداخت خطر از دست دادن ملک شما را تهدید نکند.

نحوه مذاکره با سازنده

مذاکره، بخش مهمی از فرآیند خرید است. با آمادگی و اطلاعات کامل، می‌توانید بهترین نتیجه را کسب کنید. پس باید نواقص جزئی در واحد مانند کمبود نور، اشکال در نقشه یا تأخیر در تحویل را به عنوان اهرم فشار در مذاکره به کار بگیرید و به جای اصرار بر کاهش شدید قیمت، پیشنهاد دهید که سازنده برخی از تجهیزات را که معمولاً به‌عهده خریدار است را خود متعهد شود.
برای این موضوع حضور کارشناس ما در جلسات مذاکره، به دلیل اشراف به قیمت منطقه و قوانین حقوقی، موضع شما را تقویت می‌کند و به کاهش قیمت یا امتیازگیری کمک می‌کند. توجه داشته باشید پیشنهاد پرداخت نقدی بیشتر در ابتدا، می‌تواند سازنده را برای ارائه تخفیف تشویق کند و امتیاز بیشتری در قرارداد بگیرید.

نحوه شناسایی نواقص و گرفتن تعهد رفع آنها

خیلی از افراد وقتی ساخت واحد به اتمام میرسد با خوشحالی آن را تحویل میگیرند و هیچ بررسی فنی انجام نمیدهند. اما باید بدانید این پایان کار نیست و تازه دوره گارانتی شروع شده است. پس در حضور سازنده یا نماینده وی، واحد را به‌صورت دقیق و با استفاده از یک چک‌لیست تخصصی بررسی کنید. تمام ایرادات از نشت آب و برق‌کشی تا ترک‌های جزئی را ثبت کنید. تمام نواقص مشاهده شده باید در یک صورت‌جلسه رسمی قید شده و به امضای سازنده برسد. این سند، تعهد قانونی سازنده به رفع ایرادات است. واحدهای نوساز معمولاً دارای دوره گارانتی مثلاً یک ساله هستند و برای تأسیسات و ۵ یا ۱۰ ساله خواهد بود. همچنین در قرارداد باید قید شود که سازنده متعهد به رفع نواقص اعلام شده در این بازه زمانی است.

سخن پایانی

خرید آپارتمان نوساز می‌تواند سرمایه‌گذاری بزرگی باشد که نیازمند دقت و بینش فنی و حقوقی عمیق است. به همین خاطر ما در مجموعه املاک نگین میتوانیم در تمام مراحل قانونی و رفع ایرادات در کنار شما باشیم تا بهترین تجربه خرید را داشته باشید. فرقی نمیکند هدف شما خرید آپارتمان در نیاوران باشد یا در مناطق دیگر تهران، مهم این است که باید از تمام مسائل قانونی اگاه باشید تا هیچ مشکلی در خرید نداشته باشید.